Todos os custos de comprar um imóvel em leilão

O erro mais comum de quem começa em leilões é comparar o lance com o valor de mercado e achar que a diferença é lucro. Na prática, uma série de custos aparece entre a arrematação e a venda. Somados, eles podem passar de 20% do valor do lance.

Custos de aquisição

• Comissão do leiloeiro: normalmente 5% do valor do lance, paga pelo arrematante e não devolvida se você desistir.
• ITBI: imposto municipal sobre a transmissão, em geral entre 2% e 3%, calculado sobre o valor da arrematação.
• Registro e escritura: custas do cartório para registrar a carta de arrematação ou o contrato, que variam por estado e valor do imóvel.
• Certidões e despachante: pequenos valores que, somados, fazem diferença.

Dívidas do imóvel

Quem paga as dívidas anteriores depende do tipo de leilão e, principalmente, do que está escrito no edital. Por isso o edital é o documento mais importante da compra.

• IPTU atrasado: em leilões judiciais, a regra geral é que os débitos de IPTU sejam pagos com o próprio valor da arrematação, mas confira o edital.
• Condomínio atrasado: é uma dívida que acompanha o imóvel. Se o edital disser que fica por conta do arrematante, ela entra no seu custo.
• Nos leilões de bancos, é comum o edital transferir ao comprador as dívidas de condomínio e IPTU.

Desocupação e advogado

Se o imóvel estiver ocupado, pode ser necessário um processo para retirar os ocupantes. Considere honorários de advogado, custas judiciais e, em alguns casos, um acordo financeiro com o ocupante para sair mais rápido.

Reforma

Como muitos imóveis não podem ser visitados por dentro, trabalhe com uma margem de segurança. Imóveis desocupados há muito tempo costumam precisar de pintura, elétrica, hidráulica e, às vezes, troca de pisos e esquadrias.

Custos mensais até a venda

Enquanto o imóvel não é vendido, você paga condomínio, IPTU, contas básicas e, se financiou, as parcelas. Um atraso de três meses na venda pode consumir uma fatia relevante do lucro.

Custos de venda

• Corretagem: em geral entre 5% e 6% do valor de venda.
• Imposto sobre ganho de capital: para pessoa física, 15% sobre o lucro (alíquotas maiores só para ganhos acima de R$ 5 milhões).
• Marketing, fotos e anúncios.

A calculadora já soma todos esses itens. Preencha os valores do edital e veja quanto sobra de verdade.

Conteúdo informativo. Não substitui a orientação de advogado ou contador.