Como calcular o lance máximo em um leilão de imóvel

O lance máximo é o maior valor que você pode oferecer e ainda atingir o retorno que considera justo pelo risco. Definir esse número antes do leilão evita decisões emocionais durante a disputa.

1. Estime o valor real de venda

Use imóveis parecidos e vendidos recentemente na mesma região, não apenas preços de anúncio. Seja conservador: o valor de venda é a variável que mais muda o resultado.

2. Liste todos os custos

Inclua comissão, ITBI, registro, dívidas, reforma, desocupação, custos mensais até a venda, corretagem e impostos. Os custos percentuais crescem junto com o lance, por isso o cálculo não é uma simples subtração.

3. Defina o retorno mínimo

Leilão tem riscos que uma compra comum não tem. Muitos investidores trabalham com retorno mínimo entre 20% e 30% sobre o capital investido, para absorver atrasos e surpresas.

4. Encontre o lance que entrega esse retorno

Teste lances diferentes até que o ROI fique igual à sua meta. A calculadora faz isso automaticamente: o card "Lance Máximo" mostra o maior lance que ainda mantém o ROI alvo de 25% com os custos informados.

5. Faça o teste de estresse

• Reduza o valor de venda em 10%.
• Aumente a reforma em 30%.
• Dobre o prazo até a venda.

Se a operação continua sem prejuízo nesses cenários, o lance tem margem de segurança. Se vira prejuízo com pequenas mudanças, o melhor é baixar o limite ou passar para o próximo imóvel.

Anote o lance máximo antes do leilão e não ultrapasse. Sempre haverá outro imóvel.

Conteúdo informativo. Não substitui a orientação de advogado ou contador.